Jedną z głównych specjalizacji Kancelarii Prawa Budowlanego jest wsparcie prawne klientów w postępowaniach przeciwko  deweloperom w związku z wadami nieruchomości.  

W dobie znacznego wzrostu sprzedaży i zapotrzebowania na lokale mieszkalne oraz dynamicznego rozwodu deweloperów coraz częściej firmy  kwestionują swoją odpowiedzialności z tytułu rękojmi, nawet jeśli na pierwszy rzut oka, wady fizyczne nie budzą. Mało tego coraz częściej tego typu wadu są bardzo dobrze maskowane a konsumencie zmuszani lub namawiani podstępem do podpisywania bezusterkowych protokołów odbioru. 

Zacznijmy od podstawowej kwestii czym jest owa rękojmia. Rękojmia to ustawowa odpowiedzialność dewelopera za wady lub usterki nieruchomości, o których kupujący nie wiedział w dniu zakupu, a często nie mógł o nich wiedzieć właśnie z uwagi na ich ukrycie. Często są to usterki, których konsument nie zauważył w trakcie odbioru technicznego, lub takie, które ujawniły się już po jakimś czasie użytkowania Rękojmia zobowiązuje firmę deweloperską do usunięcia tych wad. Co jednak istotne, rękojmia za wadu budynku to  jedyny reżim odpowiedzialności finansowej dewelopera, albowiem deweloper może udzielić nabywcy także gwarancji.  Odpowiedzialność z tytułu gwarancji jest jednak swojego rodzaju umową i ponadprogramowa, a ramach to której deweloper wystawia tzw. dokument gwarancyjny lub zwiera gwarancje w samej umowie - wskazując zakres gwarancji jak i również swoje zobowiązania w ramach gwarancji. 

Zatem Rękojmia to ustawowa odpowiedzialność dewelopera, wynikająca z ustawy a konkretniej kodeksu cywilnego oraz ustawy deweloperskiej,  natomiast gwarancja to odpowiedzialność dobrowolna. 

Zdajmy zatem kolejne pytanie jakim jest co obejmuje tzw. rękojmia? Mianowicie ramach rękojmi ochronie podlega przede wszystkim: 

• wady prawne nieruchomości 

• wady fizyczne nieruchomości

• istotna niezgodność nieruchomości z zawartą umową, a przede wszystkim projektem budowalnym czy sztuką budowlaną. 

Pamiętajmy, iż rękojmia obejmuje 5 lat od daty wydania nieruchomości. Co istotne w tym wypadku Konsumenci korzystają z tzw. domniemania istnienia wady,  jednak gdy została ona wykryta w ciągu jednego roku od wydania nieruchomości. W takim bowiem wypadku przyjmuje się natomiast tzw. domniemanie  prawne, że wad  istniała  już w chwili wydania nieruchomość. Co to natomiast oznacza dla konsumenta w praktyce?  W praktyce oznacza to  więc, że nabywca nieruchomości, który wykrył wadę powołuje na to, że jest to pierwotna wada nieruchomości, a nie późniejsze uszkodzenie. To wówczas sprzedawca (deweloper) ma obowiązek tę kwestię ustalić, a jeżeli odmawia uznania naszego roszczenia, dodatkowo udowodnić już przed sądem że zgłoszona usterka nie jest wadą w rozumieniu przepisów o rękojmi. 

Jakie natomiast przysługują nam roszczenia w ramach rękojmi?

Przede wszystkim w ramach rękojmi przysługuje nam prawo do zgłoszenia wady w celu jej naprawienia lub wymiany na nową. W wypadku natomiast zaniechania takiego działania, konsument posiada dwa podstawowe uprawnienia. Przede wszystkim i chyba najpowszechniejsze dotyczy uprawnienia do złożenia oświadczenia o obniżeniu ceny z uwagi na wady nieistotne, które de facto zmniejszają użyteczność nieruchomości, obniżają jej wartość lub po prostu nie są zgodne z umową albo projektem budowlanym i zachodzi potrzeba wykonania prac naprawczych. Drugie roszczenie to prawo do odstąpienia od umowy. To natomiast roszczenie przysługuje jednak wyłącznie w wypadku wstąpienia wad istotnych, a więc takich której powodują, iż nasza nieruchomość nie nadaje się do umówionego użytku, zamieszkania etc. Warto tutaj wspomnieć, iż jeśli konsumentem zażądał w  usunięcia wady albo złożył omówione powyżej oświadczenie o obniżeniu ceny, określając precyzyjnie już kwotę, o którą cena ma być obniżona, a sprzedawca nie ustosunkował się do tego żądania w  ustawowym terminie czternastu dni, uważa zgodnie z ustawą  że deweloper żądanie to uznał za uzasadnione i wówczas niezależnie od czasu, konsument ma prawo powoływać się również na domniemanie, a to na deweloperze spoczywa obowiązek wykazania, iż wada jest niezasadan. Zatem w przypadku braku udzielenia odpowiedzi na  zgłoszenie wady we z mocy prawa zostaje ono uznane za zasadne.  

Jeżeli posiadasz problem z deweloperem lub wykonawcą budowalnym – skontaktuj się z naszą Kancelarią Prawa Budowlanego z Opola  i skorzystaj z porady prawnej specjalisty od spraw budowlanych. Wspólnie rozwiążemy Twój problem i odzyskamy należne środki 

Odbiór robót budowalnych przez inwestora to jedna z kluczowych obowiązków poza zapłatą umówionego wynagrodzenia. Odbiór robót a tym samym podpisanie protokołu odbioru robót potwierdza wykonanie robót budowalnych przez wykonawcę lub podwykonawcę  z umowy o roboty budowlane. Bezusterkowe wykonanie przedmiotu zamówienia zdarza się bardzo rzadko. Po jego dokonaniu to właśnie wykonawca może żądać zapłaty umówionego wynagrodzenia przez inwestora. Jest to również kluczowy moment odbioru robót jako istotny dla odpowiedzialności wykonawcy z tytułu rękojmi za wady lub gwarancji.  To właśnie wówczas aktualizuje się uprawnienie inwestora z tytułu odpowiedzialności za wady, możliwość dochodzenia roszczeń z rękojmi lub gwarancji. Co istotne to od tej chwili również rozpoczynają bieg terminy przewidziane dla tychże instytucji. 

W praktyce istnieje znaczny problem z odbiorem robót budowlanych, który stanowi  większość problemu z zakresu sporów budowlanych.  W szczególności wielu z inwestorów nie jest świadomych, iż to ich obowiązkiem jest konieczność odebrania robót budowalnych w wypadku gdy taką potrzebę zgłosi wykonawca. W jakich natomiast wypadach inwestor jest natomiast uprawiony od odmowy odebrania robót budowlanych a tym samym odmowy podpisania protokołu odbioru. Obowiązek inwestora do odbioru robót budowlanych nie ma charakteru bezwzględnego.

W tym wypadku należy zwrócić uwagę, iż kwestia ta jest uwarunkowana od charakteru wad robót budowlanych, a mianowicie kwestii czy mamy do czynienia z wadami istotnymi czy jednak wadami nieistotnymi. 

To właśnie jedynie wystąpienie tak zwanych wad istotnych w wykonanych robotach uzasadnia odmowę dokonania odbioru robót budowlanych przez Inwestora. W tym także miejscu należy powołać się na bogate orzecznictwo sądów w zakresie. Mianowicie   doktrynie wypracowano koncepcie, zgodnie z którą Inwestor jest uprawniony do odmowy odbioru robót jedynie w przypadku wystąpienia wad istotnych. W taki właśnie sposób wypowiedział się Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 22 czerwca 2007 r. (V CSK 99/07), w którym stwierdził, iż w zgodnie z art. 647 k.c. inwestor nie może uzależniać dokonania odbioru końcowego i zapłaty należnego wynagrodzenia od braku jakichkolwiek wad w wykonanym obiekcie, a jedynie w przypadku wystąpienia  właśnie wad istotnych, to jest jedynie wówczas gdy wykonawca nie spełnił swojego świadczenia w istocie. Odmowa odbioru jest uzasadniona zatem tylko  jedynie w przypadku, gdy przedmiot zamówienia może być zakwalifikowany jako wykonany niezgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej lub wady są na tyle istotne, że obiekt nie nadaje się do użytkowania - zatem tylko gdy tak naprawdę przedmiot robót budowalnych rzeczywiście nie został wręcz wykonany. Natomiast w przypadku natomiast, gdy wady są nieistotne mamy do czynienia z nieprawidłowym wykonaniem zobowiązania, co powoduje, że inwestor jest obowiązany dokonać odbioru końcowego oraz wyznaczyć wykonawcy termin do usunięcia ujawnionych wad. 

Co istotne w kolejnym wyroku Sąd Apelacyjny w Białymstoku z dnia 21 marca 2014 r., I ACa 842/13, zauważył, iż jakość wykonanych robót ma istotne znaczenie dla ustalenia, czy doszło do wykonania przez wykonawcę zobowiązania umownego, czy roboty zostały wykonane zgodnie ze sztuką budowlaną, a ich rezultat nadaje się do wykorzystania zgodnie z przeznaczeniem, czy też dotknięte są one tego rodzaju wadami, które wyłączają. Stwierdzenie wad robót przy ich odbiorze nie w każdym wypadku powodować będzie skutki niewykonania zobowiązania, a co za tym idzie niepowstania obowiązku zapłaty wynagrodzenia. 

Konkludując tylko i wyłącznie w wypadku wystąpienia wad istotnych, inwestor jest uprawniony od odmowy odebrania robót budowalnych a tym samym zaniechania wypłacenia wynagrodzenia. Natomiast  w wypadku wad nieistotnych Inwestor jest zobowiązany do odbioru i wypłaty wynagrodzenia. W tym jednak wypadku zlecającemu przysługują wszelkie roszczenia wynikające z gwarancji oraz rękojmi, a w szczególności roszczenie o naprawę lub złożenie oświadczenia o obniżeniu ceny z tytułu wad  w pracach budowalnych.